【案例标题】地方性法规厘清权责边界，依法化解房屋质量引发的物业费纠纷——以《泰州市住宅物业管理条例》实践应用为例

【案情简介】

小区业主王先生入住后，发现房屋存在地下室漏水、墙壁渗水等严重质量问题，严重影响正常生活。王先生多次向小区物业反馈，期望物业尽快解决问题，恢复房屋正常居住条件。物业虽表示理解，但指出房屋质量问题责任在开发商，物业仅能从中协调，无法直接维修。然而问题长时间未得到有效解决，房屋持续受损，王先生的生活也受到极大困扰。王先生遂认为物业未履行服务职责，以此为由拒绝缴纳物业费。物业则坚称已履行协调义务，王先生拒交物业费的行为构成违约，双方矛盾由此激化，陷入僵持状态。

【调查与处理】

物业在催缴无果后，主动与王先生沟通协商，并重点依据《泰州市住宅物业管理条例》进行释法明理：

物业工作人员详细援引《泰州市住宅物业管理条例》第三十四条，说明物业服务合同约定的主要职责是公共区域维护、秩序管理、公共设施养护等。协调业主与开发商关于房屋质量问题的关系，属于《泰州市住宅物业管理条例》所界定的“协助性义务”，而非核心服务内容。

物业出示了与开发商的完整联络记录（通话录音、微信记录、书面函件），证明其已严格履行了《泰州市住宅物业管理条例》要求的协助义务，积极协调，不存在“不作为”。依据《泰州市住宅物业管理条例》第四十条，物业向王先生明确指出，房屋质量问题（基于《商品房买卖合同》）与缴纳物业费（基于《物业服务合同》）属于不同的法律关系，地方性法规明确规定“业主不得以物业服务人未履行合同约定之外的服务等理由拒绝支付物业费”，不能混为一谈。

物业承诺持续跟进开发商维修进展，并依据《建设工程质量管理条例》，建议王先生若房屋在保修期内，应直接向开发商主张权利，可通过向住建部门投诉或提起诉讼等合法途径解决。

最终，王先生认识到拒缴物业费行为的不当之处，同意补缴欠费；物业也明确了后续协调的承诺。纠纷得以在地方性法规框架内依法化解。

【法律分析】

本案的核心在于运用国家法律与地方性法规，清晰界定各方权责，为纠纷解决提供明确依据。根据《民法典》第九百三十七条规定，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《泰州市住宅物业管理条例》第三十四条规定，物业服务人应当按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定以及技术标准、专业技术规范，提供物业服务。在本案中，物业服务合同明确规定物业的主要职责在于公共区域的维护、小区秩序的管理以及公共设施的日常养护等，而协调业主与开发商之间关于房屋质量问题的关系，属于物业的协助性义务。物业在接到王先生的反馈后，及时联系开发商，并多次督促，且保留了完整的沟通记录，已充分履行了该协助义务，并未违反合同约定的主要职责。

《建设工程质量管理条例》第四十条规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。若王先生的房屋仍在保修期内，那么房屋质量问题理应由开发商承担法定保修责任。维修责任基于王先生与开发商签订的《商品房买卖合同》产生，与王先生和物业签订的物业服务合同分属不同的法律关系，不能相互混淆。

《民法典》第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《泰州市住宅物业管理条例》第四十条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费的，从其约定。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受、无需接受相关物业服务或者物业服务人未履行合同约定之外的服务等理由，拒绝支付物业费。在本案中，物业已按照合同约定提供了垃圾清运、绿化养护、安保巡逻等服务，王先生实际享受了这些物业服务，其以房屋质量问题拒交物业费，本质上是将开发商的责任转嫁给物业，违背了法律规定的“权责对等”原则。

因此正确的解决途径是，王先生应直接向开发商主张维修或赔偿责任，若开发商拒不履行，可通过法律诉讼等方式追究其责任；同时王先生需按时缴纳物业费，避免因逾期缴费产生违约金或影响个人征信记录。

【典型意义】

本案例是地方性法规在实践中有效运用并发挥基础性治理效能的典范。案例直观展示了《泰州市住宅物业管理条例》的具体条款如何被运用于解决实际纠纷。物业工作人员熟练运用地方条例进行沟通说理、业主通过学习理解地方规定而改变行为。案例清晰界定了业主、物业、开发商三方的法定及约定义务边界，特别是通过地方性法规解决了“协调义务”范围、物业费缴纳独立性等易混淆问题。这种“权责法定、依法办事”的模式是基层治理走向规范化、法治化的核心要求。在乡村振兴中，随着乡村社区化、物业管理需求增长，此类明确权责的地方性法规经验具有重要借鉴意义。

本案例是地方性法规从“纸面”走向“实践”、提升社会知晓度与应用效能的生动体现。它为解决基层治理中的共性难题提供了法治化解决方案，其所蕴含的“权责法定、依法办事、协同共治”理念，对于推动城市社区和乡村基层治理现代化、营造和谐稳定的发展环境、护航经济社会高质量发展，具有重要意义和推广价值，能让地方性法规真正深入人心，成为基层治理的“活规范”。