【律协】业主购买人防地下车位没产权 开发商败诉赔款(给泰州司法局稿件)
2017-12-15 10:40:03  来源:   评论:0 点击:

业主购买人防地下车位没产权开发商败诉又退款江苏百川通律师事务所 周章明一、案情叙述2009年王先生想买套房,看中了靖江某开发商开发的位于靖江汽车站附近的一个楼盘,吸引他的不仅楼盘地理位置好,还有该开发
业主购买人防地下车位没产权
 开发商败诉又退款
江苏百川通律师事务所  周章明
一、案情叙述
2009年王先生想买套房,看中了靖江某开发商开发的位于靖江汽车站附近的一个楼盘,吸引他的不仅楼盘地理位置好,还有该开发商销售中心的公告:“本楼盘地下车位对外出售,每个11万元,直到售完为止。”买了地下车位,能解决停车难的问题。2009年7月9日,他与某开发商签订了《商品房买卖合同》及补充协议,购买房屋一套及自行车库、地下汽车车位。2010年11月30日,双方签订了《房屋交付明细表》,约定开发商提供65号地下车位和自行车库,同日,他接收地下车位与自行车库,并支付了房屋面积补差、地下车位、自行车库、物业服务费等费用15万余元。2013年8月13日,开发商向他开具了自行车库销售不动产发票和地下车位长期租赁费发票。王先生感到不解的是“我买的是地下车位,怎么变成租赁车位呢?”王先生收到发票后与开发商交涉,开发商没理会他。8月17日他发函,要求开发商收到函后5日内办理地下车位产权证,但开发商仍然没有答复他。“购买了车位,开发商却不办产权证的。这不是忽悠人吗?”在与开发商交涉无果后,他一纸诉讼状将开发商告上法庭,要求撤销双方签订的地下车位买卖合同,退还车位款,并赔偿利息损失,并提供了购房合同、补充协议、发票及拍摄的公告内容照片等证据。
  法庭上,开发商辩称,讼争地下车位属于人防工程,根据现有法律规定,无法办理产权登记,但车位是我公司投资的,我公司依法享有收益权,业主可以支付一定的对价来取得使用权。所以,我公司与王先生签订的《商品房销售合同》补充协议第4条约定汽车车位不办理产权证,业主只享有使用权,双方就地下车位存在租赁关系。王先生不能单凭《房屋交付明细表》中载有他“购买了地下车位65号”的内容,就认定双方形成了买卖关系。另外,我公司在该楼盘建造以及销售时均对所有规划(含人防工程)予以公示,王先生应该看到,他在订立合同时已知晓地下车位是在人防工程内。现在,他无权撤销合同,因为根据法律规定,他行使撤销权只能在订立合同后的一年内行使,现在已超过一年时间。
二、法理分析
本案中王先生与开发商之间签订的《房屋交付明细表》关于购买地下车位的书面记载是属于车位买卖合同还是租赁合同,是正确适用法律审理本案的关键。合同法第一百三十条规定:买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同;合同法第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。买卖合同与租赁合同履行的结果,均包含了一方当事人取得原来本不享有的、对物的使用和受益权,因此,二者也有一定的类似之处,但二者仍有明显的区别。在租赁合同中,合同的订立是以出租人提供租赁物,由承租人对其使用、收益为直接目的,承租人所取得的仅是对租赁物的使用、收益权,而非租赁物的所有权。而在买卖合同中,出卖方转让的是标的物的所有权,买方支付对价的目的也是为了获得标的物的所有权。这是买卖合同与租赁合同的根本区别。
其次,如果能够认定王先生与开发商之间存在买卖合同关系,王先生能否要求撤销合同,且请求撤销是否超过合同法规定的一年的除斥期间。合同法第五十四条规定:因重大误解而订立的合同,当事人一方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销;第五十五条规定:具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。
因此法院审理后认为,本案主要争议焦点是双方就地下车位之间的交易关系是买卖还是租赁?王先生请求撤销地下车位交易关系,有没有超过法律规定的一年除斥期间?
  地下车位的交易关系是买卖还是租赁?双方没有另行订立合同,导致双方对合同性质发生争议,但双方认可的《房屋交付明细表》关于地下车位的书面记载与公告内容照片相互印证,可以确认,双方间就讼争地下车位存在买卖关系而非租赁关系。补充协议条款中不办理产权协议的约定,不能反映出双方车位交易形式必然是租赁合同。
法院认定王先生对“支付对价可以取得地下车位所有权”存在重大误解,王先生请求行使撤销权,于法有据,予以支持。合同法规定撤销权自撤销权人知道或应当知道撤销事由之日起开始计算。开发商并无证据证明在诉讼之前已告知王先生讼争车位属于人防工程,法院只能认定王先生明确知晓讼争车位属于人防工程时间是在起诉之后,显然没有超过合同撤销权的一年除斥期间。至于利息损失,法院会根据双方的过错程度,酌情确定。最后,法院判决:撤销双方就地下车位形成的买卖合同;王先生返还开发商地下车位,并按每年3600元的标准向开发商支付实际使用期间的车位使用费;开发商返还王先生车位款11万元并赔偿利息损失14135元。
三、律师点评
关于地下人防车位能否买卖,一直是业主与开发商争吵不休的话题,也是学者、法律人士和热心的公众不断讨论的热点问题。
首先,法律的空白让地下车位乱象丛生。因为产权不清,一系列纠纷随之而来,近年各地发生的有关“人防车位”的法律诉讼为数不少,目前国家没有明确规定地下人防车位的产权归属,各地执行标准也不尽相同。如江苏2008年9月1日施行的《江苏省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》,已经明确做出人防工程“不得出售”的规定。《江苏省物业管理条例》进一步强化和细化,在第六十六条第二款规定:物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。浙江省宁波市政府令规定:防空地下室中的人防车位只允许临时出租,且租期每次最长不得超过三年;任何单位和个人不得出售产权或使用权。但是多数城市并没有明确规定。于是,有的认为人防车位归国家所有,有的认为归开发商所有,有的认为归全体业主所有。地下车位产权纠纷由此滋生,亟需早日立法明确地下人防车位产权归属。
其次,开发商为规避出售人防地下车位所带来的麻烦,往往采取以租代售的方式向业主收取一次性的实际就是相当于售价的“租金”,便承诺业主几十年甚至更长时间的使用权。尽管法律规定防空地下室及人防车位“谁投资,谁受益”,但小区开发商出售人防车位使用权,是没有法律依据的。目前开发商并不是防空地下室产权人,使用防空地下室需要到人防部门申请领取人防工程使用证,目前人防工程使用证的期限是5年。所以开发商根本无权出售人防车位使用权,更不可能出售使用权20年、50年甚至70年。车位能否销售的唯一标准,就是能否办理产权登记。
另外,一旦出现重大自然灾害或战争等人为灾害等不可抗力,国家可调配防空地下室统一使用;一旦遇到拆迁等问题,“买”了车位的业主权益也难以得到保障。
所以律师提醒:地下车位分为两类:一类是建设时位于普通地下室的已在规划上注明是地下车位的,可以租售;另一类,则是位于履行法定义务配套建设的防空地下室中。后类车位不能取得产权证,故也不能买卖,业主在选择购买地下车位时需擦亮眼睛。
 

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