“以案释法”典型案例报送表
| 标题：某房产公司违法出售人防车位案例 | |||
| 类别：消费者权益类 | |||
| 内容摘要：2016年8月份，有市民举报，市区某房地产公司涉嫌违法变相出售、附赠依法配建的人防工程车位。泰州市民防监察支队到现场进行调查，确认该公司自2014年以来，通过与业主签订附赠协议、长期转让合同等方式，变相出售了68个人防车位。执法人员根据《江苏省物业管理条例》的规定，责令该公司限期改正。后房产公司与业主解除原先的销售、附赠协议，业主退还人防车位，房产公司退还收取的人防车位销售款。 此案在全社会引起极大关注，不少市民打电话向民防部门咨询人防车位的使用条件。民防部门将办理结果通过媒体媒体向社会公布，规范了市区人防车位的使用行为，较好了维护了广大业主的合法权益。 |
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| 作者姓名 | 沈德庆 | 工作单位 | 泰州市民防局 |
| 报送单位 | 泰州市民防局 | ||
| 报送单位联系人 | 仲亚荣 | 联系电话 | 13357790598 |
| 报送单位：泰州市民防局 2017年6月30日 |
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某房产公司违法出售人防车位案例解析
案情简介：2016年8月份，泰州市民防局接到市民举报，市区某房地产公司有涉嫌违法变相出售、附赠人防车位（依法配建的人防工程）的行为。泰州市民防监察支队的执法人员立即到现场进行走访、调查、核实。经查，该房地产公司自2014年以来，通过与业主签订附赠协议、长期转让合同等方式，变相出售了68个人防车位。
根据《江苏省物业管理条例》第六十六条规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。该公司与业主签订的转让人防车位、附赠人防车位的协议违反法律法规的规定，不受法律保护。且《江苏省物业管理条例》自2013年5月1日正式施行，该公司的违法行为发生在《条例》施行之后，民防部门应当进行查处。
办理结果：泰州市民防监察支队对该房产公司下达了限期整改通知书，要求对附赠的人防车位，应当收回，恢复原样，与业主的补偿协议由房产公司与业主协商。对转让的人防车位，应当收回，恢复原样，已收取的转让费应当退还给业主。如该公司不能收回车位，市民防局将没收违法所得。即：对已转让的人防车位没收房产公司收取的业主的转让费，对附赠的人防车位按转让车位的收费标准没收。泰州市民防监察支队还要求，车位收回后，人防车位的使用应当根据《江苏省物业管理条例》规定的要求开放使用，由房产公司或物业管理企业与泰州市民防局签订使用协议后，面向全体业主开放，每个车位的租赁使用期不得超过三年。
通过两个多月的督促整改，该房产公司与业主解除原先的使用协议，并重新按照《江苏省物业管理条例》的规定与业主签订了规范的是人防车位使用合同。因该公司在规定的期限内进行了整改，民防部门未对其进行处罚。
案件评析：随着城市汽车保有量的增长，小区停车难问题越来越突出，业主都希望有一个固定的地下车位用于停车。但人防车位是非产权车位，与产权车位的获取、使用有很多不同。房产公司、物业公司、业主应当依法使用、管理人防车位。
一是租赁的期限问题。人防车位不得附赠、出售、长期租赁（只能三年一租）。如果是自2013年5月1日《江苏省物业管理条例》正式施行后长期租赁、附赠、出售的车位，要根据《江苏省物业管理条例》的规定限期进行改正，并视情给予行政处罚。
二是租赁双方都应当承担违法责任。如发生违法使用人防车位的情况，违法双方当的权益均得不到法律保护。人防主管部门不仅要处罚房产公司、物业公司等出让方或出租方，还可以处罚受让方或承租方。在责令限期改正的过程中，有的业主不积极配合，拒绝退还已经违法承租或受让的车位，这种行为也可能面临行政主管部门的处罚。
三是业主应注意区分人防车位与产权车位。随着地下空间开发利用力度的加大，地下空间的形态也多样化。有的住宅小区是普通地下室，有的是法定义务外兼顾建设的人防工程，有的是依法配建的人防工程，有的既有普通地下室又有依法配建的人防工程，有的既有兼顾建设的人防工程又有依法配建的人防工程。地方性法规规定的不得长期租赁、出售、附赠的车位仅仅指依法配建的人防工程用作停车的。业主要根据民防主管部门设置的标识、标注、口部示意图等，核实受让或承租的车位是不是依法配建的人防工程。如不能在现场确认，应当与民防主管部门联系，民防主管部门可帮助业主进行现场确认。
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